Planistyczny ból głowy. Czy uda się zdążyć z planami zagospodarowania i planem ogólnym?

Choć miejskie plany były gotowe w zeszłym roku, radni przesuwali termin ich zatwierdzenia tak, by jak największa liczba uzyskanych przez mieszkańców warunków zabudowy (WZ) otrzymała w starostwie pozwolenie na budowę. Na Słonem jest jeszcze siedem tego typu spraw w toku i radni liczą, że zostaną dokończone nim MPZP wejdzie w życie. Podczas wczorajszej sesji radni ostatecznie przegłosowali przyjęcie planu dla Słonego. W toku są jednak wciąż prace nad planami dla rabczańskich sołectw. Od poniedziałku ma zostać wyłożony do wglądu plan dla Ponic. W lipcu pod obrady ma zostać poddany MPZP dla Rdzawki, choć w tym przypadku trzeba czekać na decyzję Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. Także w przypadku Chabówki brakuje dwóch niezbędnych uzgodnień z instytucjami opiniującymi.

Jest już pierwsza skarga do MPZP

Tymczasem wpłynęła już skarga na przyjęty przed miesiącem MPZP dla Rabki Centrum.

Tu odwołuje się spółdzielnia mieszkaniowa, która chciała budować garaże w sąsiedztwie linii kolejowej. Choć WZ dostała pod koniec 2024 roku, nie uzyskała dotąd pozwolenia na budowę. Tymczasem zgodnie z nowym MPZP zmieniły się warunki odległościowe od kolei i linia zabudowy ograniczyła możliwość realizacji kilku tego typu budynków. Spółdzielnia wystąpiła więc ze skargą, że plan ograniczył jej możliwości budowy.
Radni podczas sesji przegłosowali przekazanie skargi spółdzielni do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z wnioskiem o oddalenie skargi. Wskazują przy tym, że podczas prac nad planem nie doszło do złamania trybu, więc zarzuty są bezzasadne.

- Z tym projektem byliśmy gotowi już w ubiegłym roku, ale radni prosili, by przesunąć termin. Gdyby te starania były podjęte przez spółdzielnię, to udałoby się jej uzyskać pozwolenie na budowę - przekonywał burmistrz Leszek Świder.

Żebyśmy wszystkiego nie zabetonowali...

Tymczasem podczas gdy w gminach trwa wyścig z czasem i żądaniami mieszkańców i deweloperów, aby wyznaczyć jak najwięcej terenów pod zabudowę - idea planów ogólnych jest zupełnie inna.

Obowiązujące przepisy pozwalają na postępujący chaos przestrzenny i "rozlewanie się" zabudowy. Jeśli na danym terenie nie obowiązuje MPZP, inwestycje powstają na podstawie WZ. Te często nie uwzględniają szerszego kontekstu obszaru, dla którego są wydawane. Efekt to zabudowa, która rozchodzi się na tereny takie jak łąki, lasy czy mokradła, które pomagają nam przystosować się do zmiany klimatu. Inna rzecz to całe osiedla bez odpowiedniej infrastruktury.

Fundamentem reformy planowania jest Plan Ogólny Gminy. To dokument, który ma określić, gdzie i co można budować, a gdzie zostawić zieleń. Plany ogólne określają strefy planistyczne, intensywność, dopuszczalną powierzchnię i wysokość zabudowy. Ponadto wskazują minimalny udział terenu, gdzie rośnie i rozwija się roślinność oraz zatrzymywana jest woda. Każda gmina musi sprawdzić prognozę liczby mieszkańców, istniejące zasoby mieszkaniowe oraz zapotrzebowanie na nową zabudowę, a także policzyć, ile terenów jest już pod nią przeznaczonych w MPZP. Od tych wyliczeń zależy, czy i ile nowych terenów może być zabudowanych.

Tam, gdzie są gotowe MPZP wpisuje się ich założenia do Planu Ogólnego. Jeśli nie ma MPZP to obowiązywać mają bardziej restrykcyjne założenia Planu Ogólnego. Stąd też w Rabce trwa z jednej strony przeciąganie obowiązywania WZ, a z drugiej wyścig z czasem by zdążyć z wprowadzeniem MPZP.
Czy ten zabieg się powiedzie, zobaczymy w sierpniu, gdy mija termin zgłaszania planu ogólnego.

Luka planistyczna i co dalej?

Choć plany ogólne miały obowiązywać w Polsce od 1 stycznia tego roku, termin był już trzykrotnie przesuwany. Nowa data graniczna to koniec sierpnia. Z tym dniem automatycznie mają stracić moc dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do końca 2025 roku, wejdzie w tzw. lukę planistyczną.

W takim przypadku grożą poważne konsekwencje, oznaczające paraliż inwestycyjny na terenach nieobjętych miejscowymi planami (MPZP):
Urzędy nie będą mogły wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ) ani wszczynać nowych postępowań w tej sprawie, dopóki plan ogólny nie zostanie uchwalony.

Niemożliwe stanie się również uchwalanie nowych lub zmienianie istniejących MPZP.
Józef Figura